בעלי דירות בבניינים ותיקים בחיפה ובקריות מקבלים הצעות מיזמים כמעט מדי שנה, אך הפער בין מצגת שיווקית לבין הסכם מחייב הוא גדול. התחדשות עירונית מתבצעת בכמה מסלולים, ולכל אחד מהם השלכות שונות על משך הפרויקט, על היקף התמורה ועל הסיכון שנוטלים הדיירים. ליווי משפטי עצמאי מטעם בעלי הדירות הוא הכלי המרכזי לצמצום הסיכון הזה. הבחירה במסלול נעשית לפי מצב הבניין, התכנון החל עליו והרכב בעלי הזכויות.
המסלולים המרכזיים בהתחדשות עירונית
במסלול החיזוק הבניין הקיים נשאר על תילו ומתווספות לו יחידות דיור, ממדים ותוספות בנייה לדירות הקיימות. במסלול ההריסה והבנייה הבניין נהרס ובמקומו נבנה מבנה חדש, והדיירים עוברים לדיור חלופי לתקופת הבנייה. פינוי ובינוי מתייחס למתחם רחב יותר הכולל כמה בניינים, ומחייב תכנון עירוני נפרד.
מעמדה של התכנית הארצית לחיזוק מבנים השתנה בשנים האחרונות, ורשויות רבות פועלות כיום לפי תכניות מקומיות שהחליפו אותה או השלימו אותה. לכן הבדיקה התכנונית מול הוועדה המקומית הרלוונטית, בחיפה או בקרית מוצקין, נעשית בכל פרויקט מחדש ואינה נגזרת מפרויקט קודם בשכונה.
מה בודקים לפני שחותמים מול יזם
החתימה על הסכם התחדשות עירונית היא התחייבות ארוכת טווח, ולכן הבדיקה מתמקדת ביכולת הביצוע ובביטחונות.
- איתנות פיננסית של היזם, ניסיון בפרויקטים דומים והיקף הליווי הבנקאי
- סל הערבויות: ערבות ביצוע, ערבות שכר דירה, ערבות מיסים וערבות בדק
- הגדרה מדויקת של התמורה – שטח הדירה החדשה, מרפסת, חניה, מחסן ומפרט טכני
- לוחות זמנים, תנאים מתלים ומועד שבו ההסכם מתבטל אם לא התקיימו
- גובה דמי השכירות בתקופת הבנייה ומנגנון עדכון שלהם
נוסף על אלה נבדקת המסגרת המשפטית של ההתקשרות: מהו מועד הכניסה לתוקף, אילו אישורים נדרשים לפני תחילת ההריסה, וכיצד מתנהל הקשר בין הנציגות לבין היזם לאורך התקופה. הסכם שאינו מגדיר את הנקודות האלה מותיר את בעלי הדירות בעמדת המתנה ממושכת.
מי מייצג את בעלי הדירות
בפרויקטים של התחדשות עירונית בעלי הדירות בוחרים עורך דין מטעמם, ושכר טרחתו משולם בדרך כלל על ידי היזם בהתאם למקובל בענף. חשוב שהבחירה תיעשה על ידי הדיירים עצמם ולא תוצע על ידי היזם, כדי לשמור על ייצוג נטול ניגוד עניינים. לצד עורך הדין נהוג למנות מפקח בנייה ולעיתים שמאי, ולהקים נציגות מוסמכת שמרכזת את התקשורת.
בעלי דירות שאינם מסכימים
לא כל פרויקט זוכה להסכמה מלאה. החוק מסדיר מצב שבו רוב מבין בעלי הדירות מעוניין להתקדם ומיעוט מסרב, וקובע מנגנון שבו ניתן לפנות לגורם המוסמך בטענה שהסירוב אינו סביר בנסיבות העניין. לצד זאת, סירוב מטעמים ענייניים, כמו מצב בריאותי, קשיש שאינו יכול לעבור לדיור חלופי או תמורה שאינה הוגנת, נבחן ברצינות.
השיעורים הנדרשים והמסלול הדיוני משתנים בהתאם לסוג הפרויקט ולתיקוני החקיקה, ולכן הבדיקה נעשית מול הדין העדכני במועד הפנייה. ניסיון להפעיל לחץ חברתי על בעל דירה במקום לברר את טענותיו מסבך פרויקטים לא מעט.
פרויקטים בחיפה ובקריות
מלאי המבנים הישנים בחיפה, בקרית מוצקין ובקריות הסמוכות הפך את האזור למוקד פעילות של יזמים. לצד ההזדמנות, בניינים רבים כאן מאופיינים ברישום ישן, בהצמדות שאינן מסודרות ובוועדי בית לא פעילים, ואלה בדיוק הנקודות שמעכבות פרויקטים בשלב מאוחר. טיפול מוקדם ברישום ובאיתור כלל בעלי הזכויות חוסך עיכובים בהמשך.
שאלות נפוצות
כמה זמן נמשך פרויקט התחדשות עירונית?
משך הפרויקט נמדד בשנים ולא בחודשים. השלב התכנוני, הכולל הגשת בקשות והליכי אישור מול הוועדות, הוא לרוב הארוך ביותר, ואחריו מגיעה תקופת הבנייה עצמה. בפרויקטים מורכבים או במתחמי פינוי ובינוי הזמן הכולל ארוך יותר. ההסכם צריך לכלול מועדים ברורים ותנאי יציאה אם לוחות הזמנים אינם נשמרים.
האם בעלי הדירות משלמים לעורך הדין?
ברוב הפרויקטים שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות משולם על ידי היזם, בהתאם למקובל בענף ולתנאים שנקבעים בהסכם. עצם התשלום אינו יוצר יחסי ייצוג בין עורך הדין ליזם, והחובה המקצועית נותרת כלפי בעלי הדירות בלבד. את זהות עורך הדין בוחרים הדיירים.
מה קורה אם היזם נקלע לקשיים?
כאן נבחן סל הביטחונות. ערבות ביצוע נועדה לאפשר השלמת הבנייה, ערבות שכר דירה מבטיחה את המשך תשלומי הדיור החלופי, וליווי בנקאי מסודר מאפשר פיקוח על התקדמות הפרויקט. הסכם טוב כולל גם עילות ביטול ומנגנון להשבת הזכויות לבעלי הדירות, כדי שהקרקע לא תישאר משועבדת לפרויקט תקוע.
האם התמורה חייבת להיות זהה לכל הדיירים?
לא בהכרח. דירות נבדלות בשטח, בקומה, בכיוונים ובהצמדות, ולכן התמורה נקבעת לרוב לפי מפתח שנבנה על בסיס חוות דעת שמאית. המפתח אמור להיות שקוף ומוסבר לכלל בעלי הדירות מראש. פערים שאינם מוסברים הם מקור נפוץ למחלוקות פנימיות שמעכבות פרויקטים שלמים.
האם יש חבות מס על הדירה החדשה?
הדין מכיר בהקלות מס ייעודיות בעסקאות התחדשות עירונית, בכפוף לתנאים ולתקרות שנקבעו. תמורה החורגת מהמסגרת עשויה להיות חייבת במס. מכיוון שהכללים מתעדכנים, הבדיקה נעשית מול המצב החוקי במועד החתימה ולפי נתוני בעל הדירה הספציפי, כולל מספר הדירות שבבעלותו.
לסיכום
התחדשות עירונית יכולה לשדרג נכס ותיק, אך היא נשענת על הסכם ארוך שכולל סיכונים ממשיים. הפערים המשמעותיים בין הצעות שונות מצויים בערבויות, בהגדרת התמורה ובמנגנוני היציאה, ולא בכותרת השיווקית. בדיקה מקצועית לפני החתימה, יחד עם נציגות מסודרת של בעלי הדירות, היא מה שמבדיל בין פרויקט שמתקדם לבין פרויקט שנתקע.
לבחינת הצעת יזם או לליווי נציגות בעלי דירות, ניתן לפנות למשרד עורכי דין גבי שמואלי, שדרות משה גושן 63/3 קרית מוצקין, בטלפון 04-8734233 או 052-2367012.
